Che cos’è un’ipoteca sulla casa

L’ipoteca su un immobile è un argomento che molte persone conoscono, in maniera superficiale, ma che effettivamente pochi sanno come funziona. E’ quindi un tema sempre attuale soprattutto durante la compra-vendita di una casa.

In parole povere, l’ipoteca è la soluzione che permette al creditore di non avere rischi di insolvenza da parte del debitore. Vediamo insieme come funziona e le diverse tipologie presenti sul mercato di ipoteche.

Come funziona un’ipoteca

Cominciamo a chiarire il concetto di ipoteca su un immobile. L’ipoteca si costituisce con l’iscrizione ai Registri immobiliari e ha lo scopo di tutelare il creditore, ovvero la banca, dal rischio di insolvenza da parte del debitore (acquirente).

L’ipoteca è quindi un diritto reale di garanzia, ovvero formalizza legalmente una garanzia senza però prevedere il godimento dell’immobile a chi ne è effettivamente titolare.

L’ipoteca deve essere rinnovata ogni venti anni, pena l’estinzione.

Inoltre, è bene sapere che su ogni immobile possono essere poste più ipoteche (1, 2, 3 grado etc…). Le prime iscritte devono comunque essere soddisfatte prima rispetto alle successive.

Tipologie di ipoteche

Esistono tre tipologie di ipoteca: legale, volontaria, giudiziale. La differenza sta principalmente all’interno dell’ambito legale.

• ipoteca legale che viene iscritta quando in un atto come ad esempio una vendita di un immobile (alienazione) non è espressa rinuncia alla stessa. Viene fatta come garanzia degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione, a beneficio dei coeredi, ai soci o anche in alcuni casi dello Stato.
• ipoteca volontaria, la più comune, che viene iscritta quando, per l’acquisto di un immobile, si richiede il mutuo ad un istituto di credito, dando garanzia all’immobile acquistato.
• ipoteca giudiziale costituita attraverso un provvedimento delle autorità giudiziarie (anche straniere se riconosciute dallo Stato), quando è presente una condanna al pagamento di una somma, l’adempimento di un’obbligazione o un risarcimento di danni.

L’ipoteca e il mutuo sulla casa

La funzione dell’ipoteca su una casa o immobile che sia è quasi sempre quella di fare da garanzia per l’erogazione di un mutuo.

Il mutuo ipotecario è un prestito dato dalla banca che pone come garanzia l’immobile stesso. In questo modo la banca è sicura di poter recuperare la somma data in prestito in caso di inadempienza da parte del debitore, essendo la stessa casa come garanzia a coprire il debito.

Ad oggi, il massimo importo finanziabile attraverso un mutuo è l’80% rispetto all’effettivo valore della casa. Questo perchè il valore dell’immobile oscilla nel tempo e la banca deve avere le certezze di poter ricavare il credito prestato, prescindere dalle vicende e dalle variazioni del mercato.

Per questo motivo le banche istituiscono un’ipoteca pari al 150-300% del valore erogato con il mutuo: non è altro che una forma di tutela rispetto la possibile svalutazione del valore dell’immobile.

Quando il mutuo e non ci sono più necessità di garanzia, l’ipoteca viene cancellata.