Esistono due tipi principali di mutui: a tasso fisso e a tasso variabile.

Con un mutuo a tasso fisso, il tasso d’interesse e il pagamento rimangono invariati per tutta la durata del mutuo. Con un mutuo a tasso variabile, il tasso d’interesse può aumentare o diminuire in base al tasso d’interesse primario dell’istituto di credito.

Come funzionano i due tassi

Come funziona un mutuo a tasso fisso?

Con un mutuo a tasso fisso, il tasso d’interesse e la rata del mutuo rimangono invariati per tutta la durata del mutuo.

Benefici

• Poiché gli interessi rimangono invariati, saprete sempre quando pagherete il vostro mutuo
• Più facile da capire rispetto a un mutuo a tasso variabile
• Avrete la certezza di sapere cosa mettere in preventivo per le rate del mutuo

Contro

• Il tasso d’interesse iniziale è spesso più alto di un mutuo a tasso variabile.
• Il tasso d’interesse è bloccato per tutta la durata del mutuo.
• In caso di interruzione del mutuo per qualsiasi motivo, le penali saranno probabilmente maggiori rispetto a un mutuo a tasso variabile.

Come funziona un mutuo a tasso variabile?

Con un mutuo a tasso variabile, la rata rimane invariata per tutta la durata del mutuo, ma il tasso d’interesse può salire e scendere insieme al tasso d’interesse primario.

Benefici

• Il tasso di interesse iniziale è spesso inferiore a quello di un mutuo a tasso fisso
• Una rata iniziale più bassa può aiutare a qualificarsi per un prestito più grande
• Se il tasso prime scende e il vostro tasso d’interesse diminuisce di conseguenza, una parte maggiore dei vostri pagamenti andrà a finanziare il capitale.
• È possibile passare a un mutuo a tasso fisso in qualsiasi momento

Contro

• Se il prime rate sale e il vostro tasso di interesse aumenta di conseguenza, una parte minore dei vostri pagamenti sarà destinata al capitale, il che potrebbe allungare il periodo di ammortamento.

Un mutuo a tasso variabile è meglio di un mutuo a tasso fisso?

Se l’incertezza finanziaria di un mutuo a tasso variabile non vi spaventa, in un contesto di tassi d’interesse bassi, un mutuo a tasso variabile potrebbe essere la scelta migliore perché il tasso sarà probabilmente più basso di un mutuo a tasso fisso, il che può farvi risparmiare molto denaro.

Tuttavia, se desiderate sapere che la vostra rata del mutuo rimarrà invariata, indipendentemente dal fatto che i tassi ipotecari aumentino o diminuiscano, allora un mutuo a tasso fisso è la scelta migliore.

È possibile passare da un mutuo a tasso variabile a uno a tasso fisso?

È possibile cambiare il tipo di tasso ipotecario alla fine della durata del contratto, quando si rinnova il mutuo. Alcuni istituti di credito consentono anche di convertire il tasso variabile in tasso fisso durante la durata iniziale.

È possibile negoziare il tasso di interesse del proprio mutuo?

La risposta breve è sì, ma non sempre.

Potreste essere in grado di negoziare un po’ il tasso di interesse. È utile confrontare i tassi di diversi istituti di credito. Se trovate un tasso più basso da un’altra parte, chiedete al vostro creditore se può eguagliarlo o fare ancora meglio.

Spesso le trattative sono più vantaggiose se la vostra richiesta di mutuo è interessante. Ciò include un buon anticipo e una buona storia creditizia, un reddito stabile e un basso rapporto di servizio del debito. Se avete già altri prodotti con l’istituto di credito (ad esempio investimenti, assicurazioni o persino una carta di credito), potreste anche ottenere un tasso migliore.

Pagamenti anticipati e penali

Un pagamento anticipato è l’importo che si versa sul proprio mutuo in aggiunta ai pagamenti regolari, senza dover pagare una penale. Varia a seconda dell’istituto di credito.

La penale per il pagamento anticipato è una tassa che il creditore ipotecario può addebitare se:

• pagate più dell’importo aggiuntivo consentito per il vostro mutuo
• si interrompe il contratto di mutuo
• trasferite il vostro mutuo ad un altro mutuante prima della scadenza del contratto
• rimborsare l’intero mutuo prima della scadenza, anche in caso di vendita della casa.

In Italia la penale per l’estinzione anticipata di un prestito è una cifra che bisogna pagare per rimborsare anticipatamente un finanziamento. Oggi le penali non esistono più su alcuni tipi di mutuo perché il Decreto Bersani, ovvero il decreto 7/2007, poi convertito nella legge 40/2007, ha tolto la possibilità agli istituti di credito di richiederle. Solo per i mutui stipulati prima del 2007 la penale è ancora prevista, ma la legge ha comunque determinato un tetto massimo che non può essere superato.