Non tutti conoscono i rischi che possono capitare a un acquirente che vuole acquistare un immobile pervenuto al venditore per donazione.

Immobile e donazione, un esempio

Per comprendere questo problema facciamo un semplice esempio: nel 2015 un papà dona una casa a uno dei suoi figli. Nel 2017 il figlio beneficiario vende la casa a una persona interessata all’immobile. L’anno successivo però, il padre del venditore muore.

Occorre considerare che a causa dell’apertura della pratica di successione, si procede a informare i vari successori del cosiddetto relictum, ovvero i beni defunto, a cui si devono aggiungere tutte le donazioni effettuate in vita dal defunto stesso, e infine si devono togliere eventuali debiti. 

Fatto ciò, si procederà a costituire le parti dei singoli eredi, in base alle norme del codice civile sulla successione legittima o in base alle disposizioni contenute in un eventuale testamento del defunto.
Potrebbe succedere però, che la massa ereditaria non sia abbastanza capiente da soddisfare tutti i legitti eredi (coniuge, figli ed eventuali nipoti), le cui quote sono indicate negli artt. 536 e ss. del codice civile.

Ciò comporta quindi che anche l’immobile che si sta acquistando, donato in precedenza dal padre a uno dei figli, possa essere soggetto ad una azione di riduzione da parte degli eredi legittimi, soprattutto se si rendono conto di non aver preso quanto in realtà gli spetta. 

Immobili donati venduti a terzi

L’art. 563 del codice civile prevede che un immobile oggetto di donazione venduto a terzi, se non sono trascorsi almeno venti anni dalla donazione, l’erede legittimo, possa chiedere la restituzione dell’immobile. In parole povere, l’erede legittimo deve prima rivolgersi a chi ha ricevuto la donazione, verificare se può soddisfare la sua legittima richiesta, e in caso contrario, potrà agire contro l’acquirente per ottenere la restituzione del bene.

Questo è un vero problema per chi ha acquistato l’immobile perché dovrà restituire al legittimo erede la quota che gli spetta, anche se sono passati ormai diversi anni dall’acquisto. In alternativa, può pagare ciò che è richiesto in denaro, preservando quindi la proprietà.

Acquisto di immobili donati, cosa fare

Per evitare problemi è quindi sempre meglio chiedere come prima cosa la provenienza dell’immobile che si intende acquistare. Se l’immobile arriva da una donazione, si deve essere cert che tale donazione sia avvenuta almeno da venti anni, proprio per evitare il problema sopra citato, ovvero la restituzione dell’immobile.
Per questo motivo è sempre meglio rivolgersi a dei professionisti durante un acquisto (ad esempio un Notaio). Queste figure hanno appunto il compito di verificare la provenienza dell’immobile e informare il potenziale acquirente dei rischi connessi all’acquisto.