Come estinguere il mutuo prima della scadenza

L’acquisto di una casa prevede per molte persone l’utilizzo di uno strumento, offerto dalla banca, definito come mutuo. Il mutuo, in base agli accordi del rogito, può durare diversi anni.

Ma può essere chiuso prima del previsto?

L’estinzione anticipata del mutuo avviene quando il debitore restituisce alla banca tutto il capitale residuo, prima della naturale scadenza del piano di ammortamento concordato. Scopriamo insieme come funziona la chiusura di un mutuo.

Estinzione totale e parziale

Come accennato in precedenza, il mutuario può richiedere l’estinzione anticipata del mutuo. Ciò può avvenire totalmente o parzialmente. L’estinzione totale consiste nell’azzerare completamente l’importo dovuto alla banca. Per estinzione parziale invece si fa riferimento al pagamento anticipato di una parte di quanto dovuto. In questo modo il mutuarlo potrà beneficiare di successive rate più basse o, se lo desidera, di un accorciamento del tempo rimanente rispetto alla naturale scadenza. Queste operazioni oggi non prevedono penali e nemmeno commissioni (per i mutui stipulati dopo il 2007).

Estinzione mutuo contratti stipulati prima di febbraio 2007

Per i mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007, l’eventuale estinzione comporta delle penali che varino in base alla tipologia di tasso (che sia variabile, misto o fisso). Sono comunque delle penali massime che possono essere comunque rinegoziate con la banca e in alcuni casi anche eliminate.

Di seguito le penali in base alle tipologie di mutuo.

Tasso Variabile

Momento di estinzione anticipata rispetto alla durata del mutuo	Penale massima estinzione anticipata
Prima del terzultimo anno della scadenza	0,5%
Nel terzultimo anno	0,2%
Negli ultimi due anni	0%

Tasso Fisso (se entro 31 dicembre 2000 valgono quelle sopra – da 1 gennaio 2001 le seguenti)

Momento di estinzione anticipata rispetto alla durata del mutuo	Penale massima estinzione anticipata
Nella prima metà del piano di ammortamento	1,90%
Nella seconda metà del piano di ammortamento prima del terzultimo anno	1,50%
Nel terzultimo anno	0,20%
Negli ultimi due anni	0%

Tasso Misto

Il mutuo a tasso misto è la tipologia di mutuo che può prevedere un cambio, da fisso a variabile e viceversa, ogni tot di anni. Ora, se il mutuo a tasso misto è stato stipulato entro il 31 dicembre 2000 vengono applicate le penali previste nella tabella relativa ai tassi variabili.  Stesse penali massime si applicano ai mutui a tasso misto stipulati dal 1 gennaio 2001 in avanti, se la revisione dei tassi è fatta da contratto con una cadenza biennale o inferiore al biennio (per esempio ogni anno o ogni sei mesi).

Invece per i mutui a tasso misto stipulati dal 1 gennaio 2001 in avanti e che prevedono una revisione del tasso con cadenza superiore ai due anni, se il tasso in vigore al momento dell’estinzione è il tasso variabile, allora si applicano le penali massime del tasso variabile, se invece è il tasso fisso allora si applicano le penali massime previste per il tasso fisso.